Aktiflerde İki Tam Yıl Bulunan Taşınmaz Satış İstisnasında Dikkat Edilecek Hususlar

Olcay Kıran

1. Giriş

İşletmelerin aktiflerinde iki tam yıl bulundurdukları taşınmazların satışı hem kurumlar vergisinden hem de katma değer vergisinden istisna edilmiştir. İstisnanın amacı kurumların bağlı değerlerinin ekonomik faaliyetlerde daha etkin bir şekilde kullanılmasına olanak sağlanması ve kurumların mali bünyelerinin güçlendirilmesidir. Bu makalemizde aktifte kayıtlı taşınmazların satışı ile ilgili olarak Kurumlar Vergisi ve Katma Değer Vergisi Kanunu ile sağlanan vergisel avantajlarla ilgili uygulamada karşılaşılan bazı özellikli durumları üzerinde duracağız.

2. Kurumlar Vergisi Kanunu Açısından Değerlendirilmesi

2.1. İstisnanın Uygulama Esasları

Kurumlar Vergisi Kanununun 5/(1)-e maddesi gereğince kurumların, en az iki tam yıl süreyle aktiflerinde yer alan taşınmazlar ve iştirak hisseleri ile aynı süreyle sahip oldukları kurucu senetleri, intifa senetleri ve rüçhan haklarının satışından doğan kazançların % 75’lik kısmı kurumlar vergisinden istisna edilmektedir. Taşınmaz satışının kurumlar vergisinden istisna edilmesi için aşağıdaki şartların yerine getirilmiş olması gerekmektedir.

1-   İstisnaya konu olan satışın, Türk Medeni Kanununda “Taşınmaz” olarak tanımlanan ve esas niteliği bakımından bir yerden başka bir yere taşınması mümkün olmayan, dolayısıyla yerinde sabit kıymet olması gerekmektedir.

2-   İstisna uygulamasına konu olacak taşınmazların en az iki tam yıl (730 gün) süreyle kurumun aktifinde yer alması, diğer bir ifadeyle kurumun bu taşınmaza iki tam yıl süreyle bilfiil sahip olması gerekmektedir. (Aktifte iki tam yılın tespiti ile ilgili makalemizi inceleyiniz : Gayrimenkullerde İktisap Tarihinin Önemi – Menderes Çetin)

3-   Taşınmazlar satışında kazanç, satış işlemi ile birlikte doğacağından, satış işlemi ister peşin isterse vadeli olarak yapılmış olsun istisna, satışın yapıldığı dönemde uygulanacaktır. Ancak istisna olarak dikkate alınan satış kazancı kısmı satışın yapıldığı yılı izleyen hesap döneminin başından itibaren kazancın beyan edildiği döneme ait kurumlar vergisi beyannamesinin verildiği tarihe kadar pasifte özel bir fon hesabına alınması gerekmektedir.

2.2. Menkul kıymet veya taşınmaz ticareti ve kiralanmasıyla uğraşan kurumların bu amaçla ellerinde bulundurdukları taşınmazların durumu

Esas iştigal konusu, taşınmaz alım satımı ve/veya kiralaması olan işletmelerin, bu amaçla ellerinde bulundurdukları değerlerin satışı istisna kapsamı içinde sayılmamaktadır. Burada sorulması gereken önemli sorular şunlardır:

1) Taşınmazı elinde bulunduran işletmenin iştigal konularında taşınmaz ticareti veya kiralamasının olup olmadığı,

2) Satışa konu olan taşınmazın, aktiflerde satış amaçlı veya kira geliri elde etme amaçlı tutulup tutulmadığıdır.

Vergi idaresinin çeşitli özelgelerinde de paylaştığı görüş, ana faaliyet konuları arasında inşaat, taşınmaz alım satımı gibi taşınmaz ticareti yapılacağına ilişkin bir hüküm bulunan veya fiilen taşınmaz ticareti faaliyetinde bulunan şirketlerin anılan istisnadan faydalanması mümkün olmayacağı yönündedir. Dolayısıyla ana sözleşmede bu yönde hüküm bulunan işletmelerin yaptıkları taşınmaz satışlarının akıbetinin iyi değerlendirilmesi gerekmektedir. [1]

Diğer taraftan, ana faaliyeti taşınmaz ticareti ve/veya kiralanması olan veya ana sözleşmesinde buna yönelik maddeler bulunup diğer faaliyet konularında taşınmaz ticareti bulunan mükelleflerin sattıkları taşınmazların, satmak veya kiraya geliri elde amaçlı elde tutulmuş olmaması durumunda, bu taşınmaz satışları istisna konusuna girmektedir.[2] Ancak, özellikle kira geliri elde edilen taşınmazların, istisna kapsamında değerlendirilmemesi gerekmektedir.

Burada bir hususa daha dikkat çekmek gerekiyor. Satışında istisnaya tabi tutulacak taşınmazın işletme faaliyetlerinde kullanılıyor olması gerektiğidir. Örneğin, şirket faaliyetlerinin yürütülmesinde kullanılan bir taşınmazın yanında, değer kazancı elde etmek için elde tuttuğunuz fakat faaliyetlerinizde kullanılmayan, amortismana tabi taşınmazlar mevcut ise bu taşınmazların satışından elde edilen kazanca istisna uygulanılmaması gerekmektedir. Diğer bir anlatımla, satış amacıyla elde tutulan taşınmazlar, işletme faaliyetlerinde kullanılmadığı için amortisman uygulamasına tabi tutulmaması gerekmemektedir.

3. Katma Değer Vergisi Kanunu Açısından Değerlendirilmesi

Katma Değer Vergisinin 17/4-r maddesi gereğince işletme aktifinde 2 tam yıl ve üzerinde yer alan taşınmazların satışı vergiden istisnadır. Bu istisnanın uygulanmasında özellikli durum, istisnaya tabi tutulan duran varlığın alımında yüklenilen KDV’nin durumudur. Satışı yapılan taşınmazın aktife girdiği tarihte yüklenilen kdv, satışın yapıldığı tarihe kadar indirim yoluyla giderilememiş ise indirilemeyen kısım satışın yapıldığı dönem KDV beyannamesinde ilave edilecek KDV olarak dikkate alınmak suretiyle gider ya da maliyet unsuru olarak dikkate alınacaktır. Bir diğer anlatımla, ilgili taşınmazın alışı ile satışı arasında KDV tahakkuk etmemiş olması durumunda alışa ilişkin KDV telafi edilmek üzere satışın yapıldığı dönem KDV beyannamesine “İlave Edilecek KDV”  satırına eklenecektir. Aradaki dönemde KDV tahakkuk etmiş olmakla birlikte, tahakkuk eden KDV’nin taşınmaz alışındaki KDV’den daha az olması durumunda, yalnız tahakkuk eden KDV ile alış KDV’si arasındaki fark telafi edilecektir.

4. Sonuç

Aktifte iki tam yıldan fazla yer alan taşınmazların satışı hem Kurumlar Vergisinden hem de Katma Değer Vergisi istisnasına tabidir. Ancak, konu hakkında bazı özellikli hususların iyi anlaşılması gerekmektedir. Aksi takdirde, istisnaya tabi tutulması nedeniyle vergi kaybına neden olunması durumunda mükellefler için cezalı tarhiyatlar söz konusu olabilecektir. Bu nedenle mükelleflerin, işletme faaliyetlerinde kullanılmayan, alım satım amaçlı elde tutulan duran varlıklarının istisnaya tabi tutulmaması konusunda daha dikkatli olmaları gerekmektedir.

[1] 23.02.2012 tarih ve B.07.1.GİB.4.34.16.01-KVK 5-703 sayılı özelge

[2] 28.05.2014 tarih ve 62030549-125[5-2013/405]-1474 sayılı özelge

Reklamlar

Bir Cevap Yazın

Aşağıya bilgilerinizi girin veya oturum açmak için bir simgeye tıklayın:

WordPress.com Logosu

WordPress.com hesabınızı kullanarak yorum yapıyorsunuz. Çıkış  Yap /  Değiştir )

Google fotoğrafı

Google hesabınızı kullanarak yorum yapıyorsunuz. Çıkış  Yap /  Değiştir )

Twitter resmi

Twitter hesabınızı kullanarak yorum yapıyorsunuz. Çıkış  Yap /  Değiştir )

Facebook fotoğrafı

Facebook hesabınızı kullanarak yorum yapıyorsunuz. Çıkış  Yap /  Değiştir )

Connecting to %s

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.